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15- D- 0543 201 5 年 10 月 7 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
ユ
ナ
イ
テ
ッ
ド
・
ア
ー
バン
投資法人
（証券コード：8960）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■ 格付事由
(1) 本投資法人は、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他施設など、多用途の不動産を投資対象と する総合型の不動産投資法人（J - RE IT ）。不動産の本源的な価値に依拠しつつ、最適なポートフォリオの 構築を図り、その結果としての長期安定的な収益の確保を目指している。資産運用会社であるジャパン・ リート・アドバイザーズ（J RA ）の主要スポンサーは丸紅 (95％)。丸紅グループにおける総合商社として の情報ネットワークや、様々な用途にわたる不動産事業の経験およびノウハウなどが本投資法人のアセッ ト・マネジメント業務に活用されている。
(2) 本投資法人の現在のポートフォリオは、取得予定物件を含め 117 物件、取得金額総額約 5, 486 億円の資産 規模。ポートフォリオは用途・エリアにおいて分散化がされ、その結果として特定の用途やエリアにおけ る市況変動の影響を比較的受けにくいポートフォリオとなっている。足元の厳しい取得環境下においても スポンサーパイプラインの活用のほかに多様な取得方法により継続的に資産規模を拡大させ、この約 1 年 間においても 13 物件、約 484 億円の新規物件を取得した。取得の際には一定のポートフォリオ NOI 利回 りおよび償却後利回りを意識し、NOI 利回りは 15/ 5期末で約5. 57％確保されている。また、ポートフォ リオの稼働状況は高水準であり、賃料もおおむね安定的に推移している。財務面においては、外部成長の 過程において継続的に公募増資を実施することにより、L T V 水準を本投資法人が設定している巡航レベ ルで安定的にコントロールしている。以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) ポートフォリオ稼働率は、15/ 5 期末で 98. 8％と高い水準にある。用途別で見た場合、他の用途に比べて やや回復が遅れていたオフィスビルが改善傾向にある。また、オフィスビルにおける新規契約時のフリー レント期間は短縮化傾向にあり、キャッシュフローベースの稼働率も上昇している。ただし、比較的大型 物件である「パシフィックマークス江坂」において大口テナントの退去が予定されており、その結果、オ フィスビル全体の稼働率が一時的に低下することが予想されている。J RA では早期の埋戻しを目指して現 在リーシング中であり、今後のテナントの埋戻しの進捗状況および契約内容等について注目している。な お、他の用途の稼働率はおおむね高水準で推移している。
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【新規取得物件の概要】 ( 1) Luz 湘南辻堂
本物件は、J R 東海道線「辻堂」駅より徒歩 3 分に位置する商業施設。本物件は同駅の北口ロータリーに 面し、建物外観と相まって視認性が高い。本物件の西側には大型ショッピングモールである「テラスモール 湘南」が所在し、同モールとはやや異なる業態のテナントを誘致することによって差別化を図っている。駅 周辺の再開発に伴い最寄駅の乗降客数は増加傾向にあり、本物件について商業立地としてのポテンシャルが 向上している。
本物件はスポンサーである丸紅によって開発され 10 年 8 月に竣工した物件であり、PM はスポンサーグル ープの丸紅リアルエステートマネジメントが担当している。
取得日：15 年 9 月 30 日
取得価格：3, 938 百万円（クオーツタワー取得後のポートフォリオ比：約 0.7％） ( 2) クオーツタワー
本物件は、複数路線が利用可能なターミナル駅である「渋谷」駅より徒歩5 分に位置する。現時点では土 地のみの取得であるが、建物は現在建設中であり、15 年 10 月の予定竣工日後の 15 年 11 月 13 日に取得を予 定している。本物件は、青山通りと宮益坂との交差点に面して立地し、竣工予定の建物は、ガラスのカーテ ンウォールで覆われたデザイン性の高い特徴的な外観を備えていることから視認性に優れた物件である。
竣工後の建物については医療法人系のテナントが 20 年間の定期借家契約に基づき入居する予定であり、 長期安定的な収益が期待できる物件である。
取得日：15 年 6 月 30 日（土地） 取得予定日：15 年 11 月 13 日（建物）
取得（予定を含む）価格：5, 700 百万円（本物件取得後のポートフォリオ比：約 1. 0％）
（担当）杉山 成夫・秋山 高範 ■ 格付対象
発行体：ユナイテッド・アーバン投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2011 年 12 月 9 日 2016 年 12 月 9 日 1. 12% AA
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
65 億円 2012 年 7 月 5 日 2017 年 7 月 5 日 0. 95% AA
第 8 回無担保投資法人債（投資法人 債間限定同順位特約付）
100 億円 2012 年 8 月 6 日 2016 年 8 月 5 日 0. 80% AA
第 9 回無担保投資法人債（投資法人 債間限定同順位特約付）
100 億円 2012 年 12 月 19 日 2016 年 12 月 19 日 0. 62% AA
第 10 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
40 億円 2012 年 12 月 12 日 2017 年 12 月 12 日 0. 69% AA
第 11 回無担保投資法人債（投資法 人債間限定同順位特約付）
80 億円 2013 年 5 月 30 日 2018 年 5 月 30 日 0. 69% AA
第 12 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2013 年 5 月 30 日 2018 年 5 月 30 日 0. 69% AA
第 13 回無担保投資法人債（投資法 人債間限定同順位特約付）
130 億円 2013 年 11 月 20 日 2018 年 11 月 20 日 0. 47% AA
第 14 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2013 年 11 月 20 日 2018 年 11 月 20 日 0. 47% AA
第 15 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 10 月 30 日 2021 年 10 月 29 日 0. 525% AA
第 16 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 10 月 5 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一 主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類 と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） ユナイテッド・アーバン投資法人 6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。 本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性 の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外 の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入 手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。 7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明 8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、 独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、 当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■ 本件に関するお問い合わせ先
